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房企设计阶段的成本控制与精细化管理

2019-07-16 10:56 安普房产咨询中心
房企设计阶段的成本控制与精细化管理课程大纲】
 
房企设计阶段的成本控制与精细化管理第一部分:房地产设计阶段的成本优化与管理
一、成本管理的思维与理念
(一)设计成本优化的价值与意义
1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要
2、树立三个正确的成本观及一个管控原则
 
(二)当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析
 
二、住宅产品关键环节的管控:案例及经验分享
(一)规划总平面图成本优化(附:规划设计审核表)
1、总图概念规划设计创造最大化价值
(1)总图决定了产品的形态和空间品质
(2)总图决定了景观的格局
(3)总图决定了物业管理的基础
2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价(案例:江苏连云港xx华府)
3、外联攻关利用调规化不利为有利
(1)突破限高(案例:广州xx御景湾)
(2)住改商(案例:无锡xx官邸)
4、用足容积率与建筑密度保证效益最大化
(1)利用阴影区完成商业指标(案例)
(2)提高容积率的三个有效方案(案例:长春xx绿洲)
(3)利用公寓充商业指标(案例:宁波象山xx御景湾)
(4)配套商业以街铺代Mall减少持有压力(案例:合肥xx悦城)
5、尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间
利用法规打擦边球——“偷”面积手法一览
6、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法(案例:合肥xx悦城)
7、人防工程自建与缴费另建的决策
8、单体布局与竖向关系处理(案例)
9、规划布局对不利因素的规避(案例)
10、户型档次与景观价值匹配(案例)
11、规划中首期优先开发的优点(案例:哈尔滨xx名都)
12、地下室(地库)是设计成本优化的“重点地带”
13、小区规划设计指引(案例)
 
(二)户型设计的成本优化
1、户型分布图(定位表、户型指标配比表)(案例:江苏淮安xx华府)
2、户型八大要点(案例:武汉xx锦江)
3、建筑风格对成本的影响(案例:福州xx宜家)
4、外立面优化要点及原则(案例:福州xx悦城)
5、平立面细化
(1)平面细化图的目的方法
(2)平立面细化图的制作规定
(3)各专业审核要点
(4)审查回复(表)
 
(三)小区会所设计的成本优化(案例:恒大标准会所)
1、遵循必要化的设置原则
2、规模优化
3、功能优化
4、位置优化
5、泛会所概念
 
(四)某地产公司限额设计参考意见(表)
1、设计费限额
2、结构设计限额
3、外窗型材及玻璃选型
4、外立面装饰限额
5、公共部位装饰限额
6、园林景观限额
 
(五)标准化与成本控制
 
(六)结构设计成本优化
1、结构成本占到建安成本:40-60%
2、和建筑及设备专业有关的技术关键点
(1)控制层高的意义
(2)设备管道空间与梁的共同优化
(3)避免结构转换(案例:福建双龙项目安置房)
(4)灵活利用结构选型解放建筑空间(案例)
(5)局部利用厚板创造完美空间(案例)
(6)地下室结构顶板覆土厚度的优化控制(案例)
(7)住宅中的结构梁的高度位置应充分服从建筑功能(案例:福州xx悦城)
 
(七)景观设计成本优化
1、园林景观设计原则指引(案例)
2、前期规划概念设计优化的3个主要管控要点
3、方案阶段设计优化8个主要管控要点
4、初步设计优化6个管控要点
5、施工图设计优化在考虑施工现场的要求
6、景观设计合同的“三控”原则及清单分项报价法
7、优化细节汇总
 
(八)精装修过程设计成本优化(案例:福州xx江南水都两项目)
着重探讨对室内空间的认知与理解
 
(九)重点分享一别墅盘成功设计优化案例(福州xx旗山观山府)
 
(十)机电设计优化点滴经验汇总
 
三、房地产设计成本优化的管理思路及方法
(一)房地产设计管理体系下的成本管理
1、房地产开发运营的框架图
2、影响成本管理的关键流程阶段
3、设计成本优化涵盖专业与内容界定
4、设计成本优化职责划分与各部门的参与配合
 
(二)房地产设计优化方法
1、设计优化的事前控制
(1)设计部开发前期介入{了解相关条件(附表)}与政府博弈趋利避害。
(2)选择一个优秀的设计团队事半功倍。
(3)标准合同(方案和施工图)的应用助执行力提升。
(4)中标单位对风险的承诺避免无效成本产生
 
2、设计优化的事中控制
(1)概念规划及方案设计阶段三原则
(2)(扩)初步设计阶段(建筑专业、结构专业、机电专业)
各专业方案做四性(技术性、专业性、经济性、时间性)比选
(3)施工图设计阶段
(4)主要材料设备的选型(电梯、空调等)
(5)实现最少设计变更几个行之有效的办法
 
小结:
1、概念及方案阶段设成本优化重在定性
2、施工图阶段设计成本优化定性与定量并重
 
(三)设计优化成果的落地与实施
(1)完善甲方设计标准是基础
(2)坚持全程优化设计,采取传统工序前置,工序并联作业
(3)重视长期性工作
(4)强有力的管控流程是保障

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